Как сохранить единственное жильё при банкротстве

Банкротство физических лиц ― удобный способ списания долгов. Но в процедуре вам могут помешать кредиторы. Они попытаются вернуть свои средства, выставив на торги вашу недвижимость. Расскажем в статье, как не потерять единственное жилье при процедуре банкротства и не лишиться места проживания. Рассмотрим судебные практики, когда эту недвижимость могут изъять в некоторых случаях.

Что представляет собой единственное жилье

Согласно ст. 446 ГПК РФ, единственная квартира (или дом) не подлежит взысканию при процедуре банкротства. Это место проживания человека, в котором он проводит свою основную жизнедеятельность. Жилплощадь физлица должна быть в его собственности, приобретенная на основании договора купли-продажи, дарственной и др. Такое жилье не вносят в конкурсную массу, не реализуется на торгах при процедуре. 

Если у заемщика может быть несколько объектов недвижимости, которые принадлежат ему на правах собственности суд рассмотрит все обстоятельства дела и оставит человеку имущество, где он живет постоянно. Другие объекты передаются на реализацию на торгах. Вырученная сумма идет на погашение кредитов, покрытие судебных издержек.  

Таким образом, при наличии единственной жилплощади при процедуре банкротства можно не переживать, что ее отберут. Однако и в этой ситуации бывают исключения. В последнее время известны случаи из судебной практики, при которых единственное жилье внесли в конкурсную массу.

Случаи из судебной практики, когда единственное жилье могут забрать

В судебной практике есть прецеденты, при которых единственная жилплощадь все-таки была реализована за неуплату задолженности банку.

Причины могут быть следующие:

• Недобросовестность со стороны заемщика, попытка искусственно придать имуществу статус единственного жилья, скрыть или продать объект собственности.
• Недвижимое имущество не относится к жилым объектам.
• Размер жилплощади значительно превышает метраж, необходимый для проживания человека.
• Недвижимость находится в залоге у кредитора (но с недавнего времени ипотеку можно оставить за собой при определенных условиях)

Случай 1

Нередко бывают ситуации, что должник пытается перепродать и скрыть недвижимое имущество перед вступлением в процедуру получения статуса банкрота. 

В судебной практике есть прецеденты, когда человек лишался единственной жилплощади, поскольку имел регистрацию в другом месте, не проживал в нем долгое время. Так, по делу № А03-4289/2016 арбитражный суд включил в конкурсную массу жилье гражданина, которую он представил как единственную жилую недвижимость. Хотя давно уехал оттуда и был зарегистрирован в другой квартире. 

Суд определил, что недобросовестный заемщик скрыл от финуправляющего информацию о наличии у него другого жилья. Поэтому спорную квартиру выставили на торги, чтобы удовлетворить требования кредиторов.

Случай 2

В судебной практике был такой претендент, когда пожилая женщина, подавшая на банкротство, неожиданно получила по наследству квартиру. Недвижимое имущество оказалось ее единственным жильем. Но пенсионерка решила ее продать, так как боялась, что эту собственность отберут за долги. Не сообщив о своем намерении арбитражному управляющему, женщина продала квартиру. Суд расценил эти действия, как недобросовестное поведение должника. Поэтому вырученные средства от продажи объекта недвижимости покрыли долг. В процедуре банкротства пенсионерке отказали.

Совет: Если вы хотите в ближайшее время пройти процедуру признания себя несостоятельным, помните, что все сделки (купля-продажа, дарение, попытки переписать жилье на родственников и регистрация в другой жилплощади) могут расценить как недобросовестное поведение. 

Арбитражный управляющий изучает все сделки, которые были совершены за последние три года перед банкротством.

Случай 3

Так, в одном производстве отказали в обращении взыскания на жилье (загородный дом) должника площадью свыше 400 кв. м. Три судебные инстанции сослались на ст. 446 ГК РФ, по которой единственная жилплощадь не может быть реализована. Однако, ВС РФ направил дело на пересмотр. В результате принятого решения единственное жилье гражданина было изъято.

Опираясь на ч.1 ст. 40 Конституции РФ, суд прокомментировал, что единственная жилплощадь в любом случае должна быть разумно достаточной для удовлетворения права гражданина на жилище. Этот случай показывает, запрет на взыскание такой недвижимости не всегда работает. Наличие в собственности заемщика только одного жилого помещения не исключает его внесения в конкурсное массу, если его метраж превышает разумный размер и имеет достаточные для удовлетворения потребности гражданина в жилище.

Также ВС РФ разъяснил, что при вынесении решений судебные инстанции не учли следующие факты:

• недвижимость гражданина — объект незавершенного строительства;
• информация о проживании в нем заемщика или членов его семьи, зарегистрированных в другом населенном пункте, отсутствуют;
• во внимание не приняли площадь объекта собственности.

Таким образом, Определение ВС РФ показывает, что из каждого правила есть исключения.

Пошаговая схема действий кредиторов

Пошаговый алгоритм изъятия единственного жилища при банкротстве включает следующие этапы:

1. Решение кредиторов. Кредиторы на собрании принимают решение о приобретении для должника другой недвижимости. Например, для столичного мегаполиса это может быть жилой объект собственности стоимостью до 5 000 000 рублей, площадью 18 кв. м (данная норма варьируется в зависимости от региона).
Оспаривание решения. Часто заемщик обжалует принятое решение в суде, где оцениваются требования обеих сторон.
Решение судьи принято:

• В пользу кредиторов. Должнику покупается замещающее жилье, куда и переселяется должник. Изъятая недвижимость выставляется на торги.
• В пользу неплательщика. Единственная жилая площадь сохраняет иммунитет на взыскание и остается у собственника.

Первый случай, когда жилье изымается, все чаще встречается. Это связано с тем, что закон не нарушается — гражданину дают замещающее жилье для проживания. Требования кредиторов удовлетворены, что делает процесс более справедливым.

Как сохранить имущество при банкротстве физических лиц

Чтобы избежать потери единственного жилья при банкротстве, необходимо тщательно подготовиться к процедуре.

Если вы решили все-таки продать или переоформить жилье на родственников (или друзей)

Нужно обратить внимание на следующее:

• Перед заключением договора купли-продажи по рыночной цене рекомендуется заказать отчет об оценке.
• Привлеките риелтора для продажи объекта собственности. Составьте официальный договор о сотрудничестве, а также выплате комиссионных.
• При составлении договора купли-продажи нужно провести денежные средства через банк. Платежное поручение будет служить доказательством.
• Покупателю и вам нужно подготовиться к ответам на вопросы. Например: На каком ресурсе покупатель узнал об объявлении о продаже, куда потрачены средства, в каком районе проживайте сейчас.

Данные действия не будут похожи на фиктивную сделку, оспорить их через суд практически невозможно. 

Совет: Перед процедурой банкротства лучше воздержаться от каких-либо продаж, переоформлений недвижимого имущества. В течение последних 3-х лет сделки могут быть оспорены, а ваши долги не будут списаны. А своими неправильными действиям можно обеспечить себе еще больше проблем.

Если вы не стали продавать недвижимость

Необходимо:

1. Сделать анализ рынка. Для этого нужно привлечь опытных экспертов, которые оценят жилье и докажут, что роскошным оно не является.
На протяжении процесса банкротства нужно вести себя добросовестно, предоставлять информацию, которую запрашивает финуправляющий и суд, взаимодействовать с ними.
Требуется оформлять сделки таким образом, чтобы в дальнейшем в банкротстве их не оспорили.

Обратите внимание: Юристы по банкротству могут проконсультировать,  как правильно оформлять, например, договор купли-продажи. В этом случае необходимо думать о доказательствах сделки, чтобы ее не признали фиктивной и т. д. В этом случае следует посоветоваться с юристом.

Нужно доказать судье вашу социальную привязку к соответствующему месту проживания 

Например, в данном районе у вас могут проживать пожилые мать и отец, и за ними требуется постоянный уход. Возможны и другие варианты взаимосвязи именно с этим местом. Если доказать социальную привязку к району проживания, обоснования в приобретении замещающей жилплощади может и не быть. Поскольку придется приобретать жилье территориально близко к проданному, а разница в стоимости может быть незначительной. В результате это даст привилегию неплательщику избежать риска потери единственного объекта недвижимого имущества.

Вопрос о том, как сохранить единственное жилье при банкротстве, волнует многих граждан из числа тех, кто планирует пройти процедуру признания физического лица несостоятельным. Особенностей и подводных камней в таких делах может быть немало. Поэтому лучше посоветоваться с опытным юристом. Тем более первая консультация юристов компании «Технология банкротства» бесплатная.