Как проверить человека на банкротство при покупке квартиры

Приобретение квартиры — не только счастливый момент, но и ответственное мероприятие, которое сопряжено с рисками. При поиске подходящего варианта человек рассчитывает на свой бюджет, выбирает удобное расположение и нужные характеристики объекта. После этого требуется проверить не только квартиру на юридическую чистоту, но и самого продавца.

Рассмотрим в статье, как проверить собственника на банкротство перед покупкой недвижимости, чтобы не остаться без жилья и денег.

Почему важно проверить продавца на статус банкрота

Нередко случаются ситуации, когда вы оформили договор купли-продажи и внезапно узнаете, что продавец — банкрот, и есть большой риск, что эту сделку оспорят в суде. К сожалению, так бывает, и с этим сталкиваются покупатели объектов собственности. Проверка продавца на неплатежность — это мера предосторожности, которая обеспечит вас от серьезных ситуаций.

Банкротство: какие риски есть при покупке жилья

Для покупателя недвижимости признание несостоятельности продавца — это высокая вероятность потерять не только квартиру, но и уплаченные за объект собственности денежные средства. 

При признании человека банкротом суд назначает финансового управляющего для дальнейшей реализации имущества. Этот специалист должен выяснить, какие активы имеет должник в собственности. Единственное жилье в конкурсную массу не включают. Затем в его обязанности входит организовать аукцион по торгам имущества дебитора. Вырученные средства направляются на погашение задолженности с кредиторами (чаще всего оно частичное).

Причем финуправляющий вправе оспаривать сделки, которые ранее оформляли должники.

Эта обязательная мера введена законодательством против нарушений со стороны неплательщика — от попыток скрыть должником свои активы, чтобы не потерять их при процедуре признания гражданина несостоятельным.

Важно: оспорить могут не только сделки, которые заключались после инициирования процесса, но и те, что подписывались между сторонами до начала признания человека банкротом.

Согласно п. 2 ст. 61.2 Федеральному закону № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 года, сделка, которая совершена неплательщиком в ущерб требованиям кредиторов имущественного характера, может быть оспорена, если договор купли-продажи оформляли незадолго до подачи заявления в суд (учитывается срок 3 года) о признании гражданина банкротом.

Как проверить продавца на банкротство при покупке квартиры

Чтобы проверить физлицо, необходимо знать его фамилию, имя, отчество и паспортные данные. Если продавцу нечего скрывать, то он предоставит эти сведения потенциальному покупателю, или закажет необходимые справки самостоятельно.

Есть несколько вариантов проверить на факт банкротства продавца квартиры:

• Сделать запрос в БКИ (бюро кредитных историй). Такой документ может заказать сам собственник через портал Госуслуги. 

Обратите внимание: КИ владельца недвижимости может предоставить ценные данные о финансовом состоянии продавца. Но для получения ответа на этот запрос требуется согласие собственника. 

Портал предоставит информацию, в каких БКИ зафиксированы данные о гражданине. Требуется сделать заказ выписки из каждого из них для полноты квартиры.

Изучить открытые исполнительные производства на портале Федеральной службы судебных приставов (ФССП). В этом случае для проверки гражданина не нужны паспортные данные — при заполнении полей на сайте следует написать ФИО продавца квартиры, дату рождения, территориальные органы.

Подозрительными могут показаться задолженности, которые достигают более полмиллиона рублей. 

Обратите внимание: стоит знать, что не все долги можно отследить. Например, если продавец квартиры брал под расписку взаймы у друзей или родственников. Это не отразится ни в одной базе данных. 

• Проверить через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ)

ЕФРСБ — это государственный информационный портал, который содержит данные о неплатежеспособности граждан и организаций. Проверка физлица на этом сайте — наиболее надежный метод выяснить сведения о том, не является ли собственник недвижимости банкротом.

Пошаговая инструкция проверки продавца на банкротство через ЕФРСБ

Нужно зайти на портал ЕФРСБ. В поле «Должники» заполнить необходимую информацию — внести данные физлица.

Покупателю квартиры следует знать:

• ФИО гражданина;

• дату рождения продавца;

• ИНН;

• место регистрации;

• полный адрес объекта недвижимости.

После заполнения данных в предложенном поле вы узнаете финансовое положение продавца.

Если же на сайте обнаружилась информация о нужном человеке, необходимо на нее кликнуть. Данное действие даст возможность окончательно убедиться о том, что собственник все-таки является банкротом. 

При нажатии на вкладку возникает карточка неплательщика. Там находятся дополнительные сведения (например, ИНН, СНИЛС, адрес регистрации, номер дела и т. д.). Узнав нужную информацию, можно полностью удостовериться о финансовом положении должника и сразу же отказаться от сделки.

Обратите внимание: можно проверить продавца на портале ФНС России, а также в картотеке арбитражных дел или на веб-ресурсах судов общей юрисдикции по адресу регистрации гражданина (это поможет узнать о наличии возбужденных арбитражных и гражданских производств о взыскании долгов). 

Какие документы нужно проверить перед покупкой недвижимости

Также важно тщательно исследовать документы, которые связаны с самим объектом недвижимости. Так, вы выясните информацию о возможных обременениях на квартиру, арестах имущества и иных ситуациях, относящихся к финансовому состоянию физлица.

В первую очередь нужно запросить у продавца — выписку из ЕГРН. Последняя содержит сведения о зарегистрированных правах на недвижимость, арестах, обременениях и прочих ограничениях. Документ должен иметь дату выдачи не позже чем за 30 дней до возможного подписания договора купли-продажи между сторонами.

Важно: при изучении выписки из реестра следует посмотреть, как часто менялись владельцы квартиры. Если собственник купил недвижимость недавно либо до него жилье часто перепродавали за небольшой промежуток времени, покупателю стоит задуматься о невозможности проведения сделки.

Также требуется проверить наличие или отсутствие долгов по ЖКХ. Крупная задолженность по коммунальным платежам указывает на финансовые проблемы физлица, которые могут перейти к новому собственнику.

Кроме того, вы должны изучить и другие подтверждающие право собственности на квартиру документы: 

• договор купли-продажи или дарения;

• свидетельство о наследстве и др.

Таким образом, у вас получится убедиться не только в законности объекта продажи, но и узнать историю недвижимости. В случае если квартира стала собственностью продавца совсем недавно, а он хочет реализовать ее по цене намного ниже рыночной, то это можно посчитать за тревожный знак. Возможно, человек пытается быстро продать жилье перед процедурой банкротства.

Обратите внимание: также важно проверить физлицо на предмет участия в качестве учредителя в организациях, акционера или руководителя. Поскольку субъекта теоретически могут привлечь к субсидиарной ответственности, что в результате приведет к признанию несостоятельности самого продавца. А сделки будут оспорены, которые совершались за последние три года.

Как обезопасить гражданина в сделке с продавцом-должником

При выявлении крупных долгов и продаже недвижимости по существенно низкой цене, чем рыночная, вам лучше отказаться от идеи купить выбранную квартиру. Но если жилье за несколько миллионов продается на 150-200 тыс. руб. дешевле аналогичных, это не будет выглядеть подозрительно.

Если стоимость объекта недвижимости ниже рыночной — не рекомендуем соглашаться на снижение цены по договору. Гражданин-продавец может написать в документе меньшую сумму, а вы заплатите больше на самом деле. Возможно, он хочет скрыть доходы или не платить налог.

Важно: если сделку оспорят в суде, последний примет во внимание только средства, отмеченные в договоре, и решит, что цена объекта была занижена собственником. Если сделку признают недействительной, покупателю не вернут всю сумму.

Перед сделкой нужно изучить финансовое положение не только продавца, но и самого покупателя. Если вы решили приобрести квартиру у гражданина с большими долгами — уделите внимание оформлению договора. Мы рекомендуем обратиться за помощью к опытным юристам.

Заключение

Запрета на сделки с объектами недвижимости банкрота нет. Однако если покупатель приобретает жилье у продавца-должника, он рискует потерять не только жилье, но и деньги, которые отдал собственнику во время сделки.

Чтобы избежать возможных проблем при покупке квартиры, рекомендуем придерживаться следующих правил:

• изучайте сделки за последние 3 года, саму недвижимость, владельца объекта собственности;

• прописывайте в договоре реальную стоимость жилья;

• не приобретайте объект по цене значительно ниже рыночной;

• платите по договору, сохраняйте все бумаги, удостоверяющие сделку;

• не участвуйте в подозрительных сделках (в том числе мнимых и притворных).

Если вы решили банкротиться, получите бесплатную консультацию в компании «Технология банкротства». 

Мы поможем вам избавиться от непосильных долгов. Позвоните нам по указанному телефону или напишите на электронную почту, мессенджеры.