Что нужно знать о продаже недвижимости во время банкротства

Процедура банкротства физических лиц — это реальный шанс для тех, кто оказался в долговой яме. Однако у многих должников остаются вопросы, в особенности связанные с распоряжением имущества. Например, можно ли продать жилье до, в период и после процедуры банкротства? Основные этапы этого процесса регламентируются Федеральным законом №127 «О несостоятельности (банкротстве)», а подать заявление на признание гражданина банкротом может как сам заемщик, так и кредиторы.

Рассказываем о тонкостях законодательства, сроках и рисках продажи имущества для должников до и после процедуры получения статуса банкрота.

Можно ли продать недвижимое имущество при банкротстве

Согласно ФЗ №127, право управлять имуществом зависит от того, на какой стадии признания неплатежеспособности находится гражданин. Если банкротное дело возбуждено, продажа невозможна. Поскольку активами должниками распоряжается финансовый управляющий. Но в этом вопросе есть свои особенности.

Этап реализации имущества

Реализация имущественной массы — стадия банкротства, когда имущество должника (объекты недвижимости, автомобиль, драгоценные украшения и т. д.), входит в конкурсную массу и происходит его реализация на аукционе. Вырученные средства, полученные от продажи, направляются на погашение задолженности. 

В конкурсном производстве участвует вся недвижимость, кроме случаев, когда у заемщика имеется одна квартира или частный дом. Согласно ст. 446 ГПК РФ, единственное жилье не могут отнять у гражданина. Однако продать он его не сможет в процедуре, потому что законодательство ограничивает действия владельца с даты признания его неплатежеспособным. Все шаги во время процесса необходимо согласовывать только с письменного одобрения финуправляющего.

Обратите внимание: если у вас в собственности 2 жилья, оставят одно, а второе внесут в конкурсную массу для продажи на торгах. Единственный дом или квартиру могут реализовать в случае, если недвижимость можно отнести по всем признакам к роскошному. Например, когда вы проживаете один в большом коттедже. Его выставят на торги, а взамен предложат другое жилье, более скромное.

Можно ли продать квартиру или дом после банкротства

Процедура банкротства завершается в результате вынесения определения суда об окончании производства. По прошествии 30 дней с даты оглашения данного вердикта гражданин имеет право вновь распоряжаться денежными средствами и активами по собственному усмотрению.

Обратите внимание: не спешите продавать, если судья не утвердил отчет финуправляющего. При незакрытой процедуре ваши действия с финансами и имуществом находятся под запретом. Если вы решили продать имущество до завершения процесса, вам откажут в регистрации.

После процесса банкротства, если не прошло 3 года, согласуйте сделку с финансовым управляющим. Это просто рекомендация, так как в случае конфликтной ситуации с кредиторами суд рассмотрит и мнение этого специалиста.

Чтобы снизить риски: 

• нужно продавать жилье по рыночной цене;

• сохранять все доказательства в виде документов;

• избегать сделок купли-продажи с родственниками по низкой стоимости;

• консультироваться с юристом.

Возбудить дело о банкротстве могут, если найдутся вновь открывшиеся обстоятельства. Однако для возобновления производства требуется веское основание, а факт продажи жилья им не является.

Вывод: пока процесс банкротства не окончен, продать недвижимость без финуправляющего невозможно. После вынесения судебного акта о завершении процедуры провести сделку купли-продажи можно спустя месяц — дата, когда статус банкрота вступает в законную силу.

Продажа единственной квартиры перед подачей на банкротство: возможно ли сделка

Перед банкротством неплательщик имеет право распоряжаться своими активами по своему усмотрению. Ограничить продажу единственного жилья нельзя. Однако могут возникнуть следующие препятствия:

• в преддверии процедуры на владельца недвижимости наверняка кредиторы уже подали в суд, а приставы получили ИД. Возможно, на квартиру наложили обременения;

• продажа арестованного жилья находится под запретом приставов, при совершении сделки Росреестр откажет в госрегистрации;

• если обременений нет, но манипуляции с единственным жильем могут обернуться оспариванием договора купли-продажи при процедуре признания физического лица несостоятельным.

Если неплательщик проходит банкротство через суд, финансовый управляющий и кредиторы имеют возможность проверить сделки за последние 3 года на предмет их фиктивности или сомнительности. Исключением не будет и продажа недвижимого имущества, которое представляет собой единственное для заемщика.

Какие риски нужно учитывать должнику

Если должник продал квартиру, он не имеет право в ней проживать. Исключением считается сохранение прав собственности после продажи, если покупатель согласился на такие условия. Однако подобную сделку, если начнется процедура банкротства, однозначно посчитают подозрительной, особенно если новый владелец является родственником заемщику или членом семьи. Кредиторы или финуправляющий наверняка воспользуется возможностью, чтобы оспорить договор купли-продажи.

Если гражданин решил продать свое единственную квартиру, при этом не сохранив право проживания, сделка может подлежать оспариванию по таким основаниям:

• неплательщик выручил деньги от продажи, но полученные средства не стал вносить на погашение задолженности перед кредиторами;

• квартира имела все признаки роскошного жилья (такое недвижимое имущество можно заменить на другой объект, который соответствует минимальным социальным нормам по площади для проживания).

Риски оспаривания возможны в течение трех лет (общий срок исковой давности). Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что проведение сделки с недвижимостью без погашения долга могут признать как недобросовестные действия заемщика. Это влечет отказ при освобождении от кредитных обязательств после окончания процедуры банкротства.

Нужно ли скрывать от покупателя, что вы проходили банкротство

Нет, не нужно. Скрыть такой факт не получится. Даже если вы не скажите об этом, сведения всплывут при проверке документов. В этом случае сделка может сорваться, покупатель исчезнет. Поэтому последнего нужно предупреждать заранее, до сделки. Доступно расскажите покупателю, что процесс завершен, обременения все сняты, квартира в собственности, долги все списаны.

Подготовьте доказательный материал, подтверждающий ваши слова. Закажите заранее выписку из ЕГРН, которая покажет, что собственность не находится в залоге или под арестом. Покажите решение суда о завершении процедуры, справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и техпаспорт.

Обратите внимание: если вы заключили договор с риэлтором, не скрывайте от него факт о ранее полученном статусе банкрота. Опытный специалист грамотно подаст сведения и снимет все ваши беспокойства по этому поводу. 

Если недвижимость вы продаете самостоятельно, спокойно расскажите потенциальному покупателю о пройденном банкротстве на первом показе. Важно, чтобы человек знал правду.

Как правильно банкроту после завершения процедуры продать свою недвижимость

Нужно придерживаться следующих рекомендаций, если вы решили продать квартиру или дом:

• Перед сделкой обязательно обратитесь к профессиональному юристу, который предотвратит ошибки, защитит ваши права.

• Проверьте, что с объекта собственности сняты ограничения, и все документы юридически чисты.

• Продавайте квартиру по рыночной цене, чтобы не возникли сомнения со стороны кредиторов и возможных покупателей.

• Объясните покупателю, что банкротство — это завершенное событие, покажите решение суда об окончании процесса.

• Лучше подождать минимум полгода (а лучше выждать 3 года) после окончания процедуры. Это снизит риски оспаривания сделки.

Заключение

Продажа жилья, связанная с банкротством, — это юридически сложная процедура, которая требует индивидуального подхода, соблюдения процессуальных формальностей. Если вы решили совершить сделку с недвижимостью, важно просчитать все риски. Для этого требуется консультация с опытным юристом. Оспорить сделку после банкротства сложно, но можно, если выявят новые обстоятельства дела.

Специалисты компании «Технология банкротства» окажут полное юридическое сопровождение на всех этапах признания должника несостоятельным. В процедуре много нюансов и подводных камней, но если обратиться за профессиональной поддержкой к нашим экспертам, они сведут все риски к минимуму.

Вы сможете освободиться от долгов и начать жизнь с нуля. Для получения бесплатной консультации оставьте свои контактные данные на сайте, и менеджер перезвонит вам в ближайшее время.